我が社の行政書士がお答えいたします。

　

　　

　　最良の解決方法をお話しいたします。

　

住宅ローンや抵当権付債務の返済滞納は、債務者だけの責任ではありません。

政府の経済政策の失敗、大企業の無責任な下請カットやリストラ、賃金カット等々、個人
的には、どうにもならない要因がたくさんあり、多くの善良なる市民がこの様な状況に追い
込まれているのです。

　　　

ですから、現代の個人的経済破綻は、気に病む必要がありません。　

それよりも大事なのは、いかにこの状況から、いち早く脱却するか！ということです。

　

政府は、大企業や銀行だけでなく、個人にも経済的救済措置をとる為の法律を制定して
います。それが、個人版民事再生法、改正民法、改正民事執行法、特定調停、改正破産
法（予定）などです。

　　　

それらの法的手段をうまく活用しながら、現在の困窮した状況を抜け出し、将来の展望を
図ることこそが重要です。

　

特に、個人的に迷惑をかける連帯保証、物上保証等を求められたり、借金で借金を返す
より他に方法がなくなったら、確実に決断の時です。

多重債務者にならない内に、早めに善処することが肝要です。

　

善処する方法には、債務者が主体となって解決を図る任意売却という方法があります。

この任意売却の良い所は、債権者の合意を取り付けることができれば、通常の売買取
引ができるので、謄本上に差し押えや、競売などの記録が残る事もなく、周りにも経済
的破綻を知られずに済みます。又、価格も通常価格とほぼ同程度に取引ができるので、
後に残る無担保債務も少なくすることができます。

　

たとえば、１０年前に４５００万円の物件を購入し、毎月１４万円程度の返済で１０年間、
元金分は約５００万を返済したとします。現時点での債務は、まだ４０００万円残っていま
すが、ここで返済が難しくなったとします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
現時点で任意売却すると、売却価格は１０００万円だとします。　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

この時点で返済金を滞納し、債権者と交渉合意の上、物件を１０００万円で任意売却しま
す。その売却代金を債権者に返済し、残った３０００万円の無担保債務は法的処理に合
わせて０円から３００万円程度に圧縮します。

　　

これを一括か、若しくは月々１〜２万円程度の分割で返済しつつ、返済資金に当ててい
たお金は大事に貯めて、将来、同程度の１０００万円の物件を購入する方が、賢いとい
うものです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

債権者主体の解決方法である競売の場合は、値上がりぎみの地域を除き、一般的に
は市場価格より２０％から３０％、人気薄の物件の場合には、それ以上安くなる場合が
多く、その分、後に残る無担保債務が多くなる可能性があります。

　　

又、競売の場合、債権者や裁判所からの再々に渡る通知や呼び出し、裁判所の依頼
による評価人の現地調査、大新聞等への物件掲載、落札希望者の見学等があり、又、
登記簿謄本にも差し押えや、競売の登記などが記録され、最後には競落人との立ち退
きの交渉等もしなければならず、大変煩わしく悲しい思いをします。

　

昔の武道の諺に、「刃の下こそ地獄なれ、踏み込み行けば、後は極楽」という諺があり
ます。その意味は、刀が振り下ろされる真下にいれば、ただ切られて死ぬだけだが、一
歩踏み込めば、刀の鍔元に入り、切られることはないという意味ですが、債務の整理も
同じです。

一歩踏み込む決断をすれば、後は不安も焦りもない希望に輝く極楽が待っているので
す。私たちは、貴方が一刻も早く、勇気ある決断をすることを希望します。

　　　

尚、メールや電話での御相談は、プライバシー保護の為、行っておりません。

御相談を御希望の方は、あらかじめ御相談日時をメール又は電話で御連絡下さい。

当本社にて御相談を承ります。

　　

　　　　　　　　　 行政書士

　　　　　　　　　 国土交通大臣認定不動産コンサルティング技能者　　飯塚　勇

住宅ローン、抵当権付債務返済不能の貴方へ

　

貴方は、将来、こうなる可能性があります。

　

　

　

　

　

　

　

用語の説明

　

競売

　競売とは、債権者が返済不能になった抵当権付債権を、債務者から回収する為に、裁
　判所を通じて、強制的に入札等の方法により換価回収することです。

　

任意売却の交渉

　任意売却とは、抵当権者の同意を得て、第三者に売却することです。

　あらかじめ抵当権者の同意を得ておかないと、第三者に売却する時に、抵当権抹消の
　手続きができません。現在の市況では、債権額より安い売却価格となりますので、抵
　当権者の同意を得る交渉が重要となります。

　

第三者抵当権付売買

　任意売却の同意が、抵当権者から得られなかった場合、抵当権が付いたままの物件
　を、第三者に売買することです。

　

抵当権消滅請求

　民法改正で、平成１６年４月に施行された民法第３７８条にある法文で、改正以前は滌　
　除と呼ばれていた事柄です。内容は、抵当権が付いたままの不動産を取得した第三
　者は、抵当権の消滅を債権者に請　求できるということです。

　

請求の拒否

　抵当権者は、抵当権消滅請求を拒否した場合、競売の申立てをしなければならないと
　されています。もしも請求を受けて、２ヶ月以内に競売の申立てをしないと、請求を承諾　　　　　したものとみなされます。

　

請求の承諾

　抵当権者は、第三者の提示した支払額で請求を承諾した場合は、支払いと同時に抵
　当権の抹消手続きを取ることになります。但し、支払いの残債務は無担保債務として
　残ります。

　

無担保債務

　任意売却にしても、競売にしても売却額が債権額よりも下回った場合、残った債務は
　無担保債務となります。

　特に、競売の場合は、任意売却よりも、残る無担保債務が、多くなる可能性があります。

　　

　

個人版民事再生手続き

　個人版民事再生手続きとは、以下の３件の手続きの総称です。

　１、小規模な債務を負う個人債務者を対象とする小規模個人再生手続き

　２、給与所得者など対象とする給与所得者等再生手続き

　３、支払いを遅滞した住宅ローン債務者を対象とする住宅資金貸付債権に関する特則

　　　の手続き

　

サービサー交渉

　サービサーとは、債権買取回収ができる会社です。

　以前は、債権回収が本人に代わってできるのは、弁護士だけでしたが、このサービサー
　法の制定により、許可された会社が債権回収業務をできるようになりました。

　現在では、銀行が任意売却、若しくは競売などで残った債務をこのサービサーに譲渡す
　るケースが多く、よって残債務の返済交渉をサービサーと行うことになります。

　

特定調停

　民事調停の一種で、当事者同士の話合いを裁判所の調停委員を交えて行う方法です。

　債権者の数が少ない時に適する方法で、合意された調停調書は判決と同じ効力があり
　ます。

　

自己破産

　債務者の債務が返済不能になった場合、破産法に基づき、裁判所に対して債務者が破
　産の申し立てを行うことをいいます。

　但し、破産宣告を受けた上で、免責の申し立てを行い、免責決定を受けなければ債務は
　消えません。

　

時効消滅

　商事債権の時効は５年なので、その間、有効な時効中断手続きを受けなければ、債務
　は消滅する可能性があります。

　但し、時効の援用をせずに、債務を承認するとこの限りではありません。